土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域范围内的城市国有土地、村庄团体土地进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域范围内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

　　从空间上来讲，土地一级开发首要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这仅仅一种约定俗成的说法，在法律上还没有清晰的规划目标界定；从时刻上来讲，一种是能够先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发别离的方法，另一种是一级开发包含在二级开发之中的方法；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包含旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住所等第三工业）项目，另一种是增量一级开发，包含征用和农转用土地，有些是已纳入城市整体规划的成片征地开发，有些是整体规划区以外独自立项基建类项目。

　　榜首，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方法的优点是政府无需投入，缺陷是政府收益也低，城市整体规划难以施行，开发进度无法掌控、确保。虽然国家千叮万嘱着重，往后运营性城市建造用地将一概先由政府进行一级开发，再进入土地商场，但割腊肉式仍将会连续适当长的时刻。这是百般无奈的工作，在缺少大额确保资金的情况下，许多准则是苍白的。

　　第二，指婚式（即五一致）：建立土地储备组织或指定专门建立的国有公司承当一级开发，优点是政府收益相对丰盛，缺陷是政府需求很多衬托资金，开发进度慢，没钱的当地玩不起，更等不起。

　　第三，招亲式：政府公开招标计划优、本钱廉的企业承当一级开发，依据土地运用权的搬运与否及分利方法不同，在实际操作中又衍生为多种方法，如一级开发不产生土地运用权搬运的托付式，实际上适当于工程承揽，也能够产生两次土地运用权搬运，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储一致上市。在政府与一级开发商的分利方法上有固定收益、溢价分红、固定收益+溢价分红及彻底商场操作等几种，在惠州市政府与中信深圳集团一级开发协作中，政府作出了土地增值收益悉数归中信的许诺。

　　第四，新城公司式：直接建立新的城区公司独占一级开发运营，优点是政府主导，缺陷是与商场脱节，乃至滋生腐败。

　　第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有诺言、有资质组织协作土地一级开发，借壳上市融资，其缺陷是政府简单堕入被迫。如香港华润从前操作的10平方公里海南石梅湾项目选用的便是这一方法。土地二级开发即土地运用者将到达规则能够转让的土地经过流通领域进行买卖的进程。包含土地运用权的转让、租借、典当等。以房地产为例，房地产二级商场，是土地运用者经过开发建造，将新建成的房地产进行出售和租借的商场。即一般指商品房初度进入流通领域进行买卖而构成的商场。

　　土地一级商场：政府作为国有土地所有者的代表，将土地运用权以划拨、出让、租借、作价出资或入股等方法供应给土地运用者行为的总称。

　　土地二级商场：土地运用者将土地运用权转让、租借、典当等买卖行为的总称。区别一级商场和二级商场，应以买卖主体为首要依据。土地一级商场表现着政府（土地所有者）与土地运用者的联系，土地二级商场表现着土地运用权人之间的买卖行为。如买卖行为在土地所有者与土地运用者之间产生，都归于一级商场的领域，如政府初度出让土地等；如买卖的主体是不同的土地运用者，则归于二级商场的领域，如土地转让、租借和典当等。

　　跟着新《土地管理法》的施行，团体运营性建造用地入市后，农人团体经济组织经过出让、租借等方法将团体运营性建造用地交由单位或许个人运用，也可认为是土地一级商场。而将经过出让等方法获得的团体运营性建造用地运用权进行转让、交换、出资、赠与或许典当，则能够认为是团体土地的二级商场。

　　附注:《土地管理法施行法令》规则，国有土地有偿运用的方法包含：（一）国有土地运用权出让；（二）国有土地租借（而非国有土地运用权租借）；（三）国有土地运用权作价出资或许入股。

　　2-《国务院办公厅 关于完善建造用地运用权转让、租借、典当 二级商场的辅导定见》（〔2019〕34号）